주택에 대한 취득세와 세율 그리고 중과세

 

주택에 대한 취득세와 세율 그리고 중과세에 대해 정리해보겠습니다.

취득세 세율 중과세

 

 

주택을 취득하면 취득세를 납부하여야 한다. 관계법령에 따라 등기,등록을 하지 않더라도 사실상 취득하는 경우 소유자를 취득자로 보아 취득세가 과세된다. 취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이 되어 중요한 과세요건이 확정되는 기준이 된다. 취득 후 60일 이내에 지자체에 취득세 신고 및 납부 해야한다.

 

목차

I.   주택 거래별 취득시기

II.  주택 취득세 과세표준과 세율

III. 주택 취득세율

IIII. 주택 취득세 중과세

IIIII. 취득세 중과 제외 주택

 

 

주택 거래별 취득시기

개인간 유상거래로 주택을 취득하는 경우 계약상 잔금지급일이 취득일이며 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과된 날이 취득일이다. 증여 등 무상승계취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 본다. 건축물(주택)을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일, 임시사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른날을 취득일로 본다.

상속으로 인한 취득은 상속개시일이 취득일이다. 

 

 

주택 취득세 과세표준과 세율

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.  유상취득의 과세표준은 원칙적으로 사실상 취득가격을 적용하나, 특수관계인 간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 것에 해당하는 경우에는 시가인정액을 과세표준으로 한다. 

개인이 법인으로부터 취득한 경우(분양 취득 등)에는 그 사실상 취득가격이 과세표준이 된다. 이 경우 프리미엄 또는 마이너스 프리미엄을 반영한 가액이 과세표준이 된다.

무상취득의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액을 적용하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 적용한다.

예외적으로 무상취득의 경우라도 상속취득은 시가표준액을 과세표준으로 하고, 시가표준액 1억원 이하인 부동산등은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택하는 가액을 과세표준으로 한다.

주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우 주택은 건축물이나 토지와 세율이 다르기 때문에 가각의 과세표준을 구분하여 적용된다.

시가인정액이란 해당물건의 매매사례가액, 감정가액, 경.공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액이다.

 

 

주택 취득세율

주택을 유상(매매)취득하는 경우 현재 표준세율(1%~3%)과 중과세율(8%,12%) 대상으로 크게 구분된다.

주택을 상속취득시 2.8%, 증여취득시 3.5%, 원시취득시(신축 등) 2.8% 적용된다.

무주택자가 주택을 상속받은 경우 취득세는 0.8%를 적용 받는다. 피상속인의 사망일을 기준으로 무주택 여부를 판단하고 주택을 상속받는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어있는 가족 모두가 무주택이어야 한다.

취득세는 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 산출한다.

 

취득가액 6억원~9억원 구간 취득세율 계산해보기

취득세 적용세율 = { 주택 취득 당시의 가액 x 2 / 3억원 - 3 ] x 1/100

주택을 6억 5천만원에 매매로 취득하였을 경우 취득세 = ( 650,000,000 x 2/300,000,000 - 3 ) x 1/100 = 1.33%

650,000,000 x 1.33% = 8,645,000

 

 

주택 취득세 중과세

주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등에 대해서는 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하는 주택 취득세 중과세 제도가 시행되었다.

다주택자 중과, 일시적 2주택, 무상취득 중과세 적용시 조정대상지역 지정 여부에 따라 중과세 요건을 달리하고 있다.

1세대가 조정대상지역내 2주택, 비조정대상지역내 3주택 이상을 취득하는 경우 8~12%로 중과한다.

조정대상지역내 2주택 취득으로서 일시적 2주택 기간 적용시 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전을 처분하는 경우 중과에서 제외한다.

조정대상지역내의 3억원 이상인 주택을 무상취득하는 경우 12%로 중과한다. 한편, 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역 지정 이전에 주택을 취득한 것으로 보아 중과세 요건을 적용한다.

 

조정대상지역 관련 적용사례

(조정지역 지정)  '지정고시일 이전' 매매계약을 체결한 경우 향후 취득시(잔급지급일) 1~3% 세율을 적용하여 과세한다.

(조정지역 해제) 매매계약 당시 조정대상지역인 경우라도 주택 취득일(잔금지급일) 현재 비조정대상지역이므로, 비조정대상지역 주택 취득에 해당하는 취득세율을 적용한다.

(일시적 2주택) 종전주택을 처분하지 않고 보유하고 있는 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위해서는 신규주택 취득일부터 3년이내 에 처분해야 한다.

(무상취득) '지정고시일'에 증여계약을 체결한 경우 계약체결일을 취득일로 보아 적용한다.

 

취득세 중과제외 주택

일정 요건에 해당하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 중과제외 주택은 1~3%의 표준세율로 과세되고, 요건을 충족하는 경우에는 다른 주택 취득시 소유주택 수에도 제외된다.

시가표준액(주택공시가격) 1억원 이하인 주택은 중과에서 제외된다.다만 '도시 및 주거환경 정비법'에 따른 정비구역으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택 및 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 제 2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

주택법에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 주택건설을 위하여 멸실목적으로 취득하는 주택은 중과에서 제외된다. 

농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 지정.등록 문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양주택 등도 해당된다.