10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까? 정리

 
 
5년 만에 자산을 100배로 불린 투자고수 렘군의 단기속성 부동산 스쿨
 
 
 

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?

 
 목차

I. 내용정리

II. 내 집 마련할 때의 원칙

III. 절대 손해보지 않는 5가지 노하우

IIII. 부동산 하락신호

IIIII. 부동산 사이클

IIIII. 좋은 투자 핵심 키워드
 

내용 정리

오래된 아파트도 오를 수 있다. 신도시는 입주시점이 다가오면 더 오른다. 아파트 중소형이 강세를 이끌어 호황기가 되면 중대형도 오른다. 입지 좋은 곳은 입지가 덜 좋은 곳보다 더 많이 오른다. 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성된다. 주거형 부동산 따라 상권이 형성된다. 
일자리가 부동산 시세에 큰 영향을 준다. 최고 호재는 일자리, 교통, 상권, 학군, 자연환경이다.
자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다. 
 
 

내 집 마련할 때의 원칙

가격을 보지 말고 지역을 봐라. 지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 확인하라. 토지의 희소성을 봐라. 입지가 좋은 곳은 상승폭이 크다. 내 집은 시기가 문제일 뿐 꼭 있어야 한다. 길게 보면 지금이 가장 저렴하다.
 
 

절대 손해보지 않는 5가지 노하우

가구 소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자. 평균 PIR보다 낮을 때가 매입하기 좋은 시기이다. 오랜 기간 올랐다면 의심해야 한다. 수도권은 4~6년 정도 상승하며 기간보다 상승률이 중요하다. 4년간 PER 상승률이 40프로 이상이라면 주의해야 한다. 저자 렘군은 4년간 상승률 50프로 이상 오르면 매도한다. 
매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후 매매가만 줄 곳 상승하는 경우는 거품이다. 전세가는 실 사용의 가치를 반영한다. 
대형평형, 주상복합, 나 홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라. 많이 올랐다면 그 아파트는 고점이다.
 
 

부동산의 하락신호

미분양 증가(수요 절대 부족 시), 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다. 경쟁률도 체크해야 한다. 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다. 매물이 언제 나온 것인지 확인해야 한다. 주위 공급이 많지 않은데 전세가 남아돈다. 신규 예정 공급이 없다. 
 

부동산 사이클

하향기 : 거래가 없고 분양을 미룬다. 매매가 하락하고 미분양이 생기며 전세가도 하락한다.
바닥 찍고 상승 전 : 미분양이 감소하고 거래가 활기를 띈다. 전세가 부족하고 구축아파트 전세가율이 높아진다.
매수와 매도가 혼재 : 투자자들이 움직이며 공급 부족 지역에 매매가와 전세가가 상승한다.
상승의 신호탄 : 분양권 프리미엄이 붙는다. 구축아파트, 분양권의 투자 타이밍이며 지역분석이 중요하다.
대세 상승 : 똘똘한 재개발 재건축 투자 타이밍이다.
상승의 확산 : 입지 좋은 대형아파트 투자 타이밍이다. 수익 현실화 타이밍이다.
 
매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때 조금 더 기다리면 바닥에 진입할 수 있는 시기이다. 
매매가와 전세가가 동반 상승할 때 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라탈 수 있다. 빠른 결정이 중요하다.
매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때 욕심을 버리고 다음을 준비해야 한다.
매매가와 전세가가 정체될 때 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이다. 마음의 여유를 가져라.
 
부동산 투자는 수요와 공급이 중요하다. 앞으로 2년 동안 공급이 부족한 지역이 어디인지 찾아보자. 입주물량 확인 할 때엔 주변지역 공급도 같이 봐야 한다. 공급은 숲을 먼저 보고, 나무를 봐야 한다. 미분양이 급속도로 줄고 적정 미분양 수준으로 근접하면 매수타이밍이다. 청약 경쟁률은 심리가 살아나는지 살펴볼 수 있는 지표이다.  경매낙찰가율로 보는 투자 시기는  투자자들이 들어올 때 매수 타이밍이고 투자자들이 없을 때가 매도타이밍이다. 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 매수하기 좋은 타이밍이다. 경매경쟁률이 줄어들다 급증하는 해가 좋은 타이밍이다. 
 

좋은 투자 핵심 키워드

상가 : 상권의 크기는 작으면서 주변 세대수가 많은 경우가 좋다.
아파트 : 수요와 공급이 중요하다
빌라 : 교통 좋은 곳
재건축 : 대지 지분이 클수록 좋다
분양권 : 적정 분양가
토지 : 쓰임새, 중심삼업지구