대한민국 땅따먹기 토지투자방법

 

진짜 수익은 토지에서 나온다

토지에 건물을 올려 분양이 잘 되거나 임대를 채울 수 있다면 그 토지의 가격은 급격히 상승하기 시작한다. 

따라서 토지투자의 핵심 포인트는 건물을 지을 수 있는 땅을 매입하는 것이라 할 수 있다.

대한민국 땅따먹기

목차

I. 토지에 투자를 해야 하는 이유

II. 좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트

III. 지목의 종류

IIII. 토지 경매의 주요 장점

 

 

토지 투자를 해야 하는 이유

토지 투자는 경쟁이 적으며, 소액투자도 가능하다. 수익성이 높고 감가상각이 없는 인플레이션 맞춤 상품이다. 토지투자도 단기매매가 가능하며 토지공법은 몇 가지만 체크해도 충분하다. 토지도 대출이 수월한 편이다.

 

좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트

토지를 볼 때 제일 먼저 할 일은 건물을 지을 수 있는 토지인지 확인하는 것이다.

토지이용규제에서 건축을 허용하는지 개발허가를 받는데 문제없는지 확인해야 한다.

건물을 지으려면 토지가 도로에 2m 이상 접해야 한다. 

건축허가를 받으려면 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다. 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다. 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다. 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.  건축허가 담당자에게 직접 확인해 보는 것이 가장 빠르고 정확한 방법이다.

절대로 건축할 수 없는 토지를 골라 낼 줄 알아야 한다. 개발제한 구역, 도시자연공원구역, 상수원보호구역, 하천구역 또는 소하천구역, 비오톱 1등급은 건축할 수 없는 토지이다.

건축 가능 여부를 확인해야하는 토지이용규제는 국방군사 규제, 재개발, 재건축 규제, 문화재보호 규제가 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 이 규제가 나오는 토지는 꼭 시청 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 한다.

개발행위허가의 중요한 기준은 경사도, 도로, 상. 하수도이며 지자체마다 기준이 다른 경사도는 도시계획조례에서 확인할 수 있다. 개발규모에 따라 도로의 폭의 기준이 있으며 상수도, 하수도가 꼭 있어야 한다. 

지목이 농지에 건물을 짓기 위해서는 농지전용허가를 받아야 하고, 임야인 토지를 '산지'라고 하며 산지전용허가를 함께 받아야 한다.

 

건축 가능한 건물인지 확인해야 한다.

첫째 입지에 맞는 건물이어야 한다. 지역분석, 접근성 분석, 주변환경을 분석하여 토지에 맞는 건물을 찾아보자

둘째 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다. 용도지역, 용도지구, 지구단위계획구역 확인이 필요하다

셋째 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다. 농지,산지, 물을 보전하기 위해 규제가 있어 농업진흥지역, 보전산지, 수질보전지역. 구역이 있으며 각각 지을 수 있는 건물을 확인해야 한다.

 

 

지목의 종류

전 (전) : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물 원예작물 약초 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지

답(답) : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼,연,미나리,왕골 등의 식물을 주로 지배하는 토지

과수원(과) : 사과,배 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지

목장용지(목) : 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지와 가축을 사육하는 축사 등의 부지

임야(임) : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지

광천지(광) : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지

염전(염) : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지

대(대) : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설의 부지

공장용지(장): 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

학교용지(학) : 학교의 교사 부지

주차장(차) : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물의 부지

주유소용지(주): 석유, 석유제품 또는 약화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

창고용지(창): 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지

도로(도) : 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

철도용지(철) : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지

제방(제) : 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지

하천(천): 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

구거(구): 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

유지(유): 물이 고이거나 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

양어장(양) : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지

수도용지(수) : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수 및 배수 시설의 부지

공원(공) : 일반 공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로써 녹지로 결정, 고시된 토지

체육용지(체) : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장 등 체육시설의 토지

유원지(원) : 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 동물원 등의 토지

종교용지(종) : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교등 건축물의 부지

사적지(수) : 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지

묘지(묘) : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지

잡종지(잡) : 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지, 그 외 다른 지목에 속하지 않는 토지

 

 

토지 경매의 주요 장점

경매의 가장 큰 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다. 두 번만 유찰되어도 최저매각금액은 감정평가금액의 절반 수준이 된다. 두 번째는 특정 지역에 국한되지 않는다. 전국에 있는 경매 물건을 모두 쉽게 볼 수 있다.

세 번째는 안전하다. 법원이 부동산 중개 사무소 역할을 하기 때문에 서류를 위조한다거나 부동산을 매도하고 도망가는 사기꾼이 없다. 근저당이나 가압류 같은 권리들이 붙어 있어도 경매로 매각되면 깔끔하게 말소되어 등기부등본은 깨끗해지고 소유권은 낙찰자가 확실하게 취득한다. 경매를 통한 부동산 매수는 일반매매보다 훨씬 안전하다.