아파트 분양권 매수의 기술과 매도의 기술 그리고 세금에 관해 정리하겠습니다.
목차
I. 분양권 투자 정리
II. 좋은 물건을 저렴하게 사는 매수의 기술
III. 합리적으로 수익내는 매도의 기술
IIII. 아파트 분양권 세금 관련
분양권 투자 정리
아파트 프리미엄 투자하기 좋은 첫 번째 타이밍은 전매제한이 해제될 때이다. 매도 물량도 많고 매수자도 많을 때 급매물도 꽤 나온다. 두 번째 타이밍은 1차 중도금 실행될 때이다. 중도금 대출을 받지 못하는 사람의 급매물이 나온다. 세 번째 타이밍은 입주시점이다. 투자금이 많이 묶여있는 사람은 저렴하게 내놓기도 한다. 프리미엄 투자는 투자금이 여유가 있거나 실거주 가능한 사람이나 다주택자이거나 가치투자에 대한 안목이 있는 사람에게 적합하다.
정부정책의 변화를 찾아보면 위기와 기회를 동시에 찾아낼 수 있다. 보류지란 건설사에서 나중에 비용으로 사용하기 위해 남겨둔 예비 물량이다. 불편함이 누군가에게는 기회가 되어 번거로움을 감수한다면 경쟁이 줄어들어 보류지 투자에 도전해 보자. 사전 청약으로 당첨된 주택에 입주하기 위해서는 의무거주 기간 요건과 무주택 요건을 유지해야 한다.
입주시기 약 2달 전 사전점검일 안내받고 하자 확인하여 건설사에 통보해야 한다. 아파트 사전 점검 체크리스트는 전용 부분 A/S 신청, 공인중개사 및 임차인에게 집 보여주기, 현장 분위기 파악하기, 부동산 시세 조사(매매&전세, 수요&공급), 대출 상담, 판촉 상담(인테리어, 가구 등)이다. 사전검사를 셀프로 할 경우 줄자, 포스트잇, 수평계, 돗자리, 충전기, 손전등, 테이프, 휴지, 수건, 브로슈어, 바가지, 낚시의자, 발판, 먹거리 등을 챙기자. 사전점검 업체 사용시에는 약 30만 원 정도 지출된다.
부동산은 잘 사는 것보다 잘 파는 것이 훨씬 중요하다. 분양권은 실물이 없어 중개인의 역할이 중요하기 때문에 자신에게 맞는 중개사를 찾는 것이 중요하다.
분양권 매매절차는 계약 관련 협의한다. 매수자의 중도금 대출 승계 가능여부 확인한다. 잔금 일자(명의 변경 일자) 협의한다. 중도금 대출 승계 및 명의 변경한다. 정산한다. 계약문서 정리한다. 양도세 신고한다. 프리미엄, 잔금일자, 중개수수료 협의하고 분양사무소의 명의변경 일자가 정해져 있기 때문에 미리 예약해두어야 한다. 중도금 대출 승계 서류작성이 완료되면 모델하우스에 방문해 명의를 변경한다. 하루정도 소요 될 수 있다.
좋은 물건을 저렴하게 사는 매수의 기술
가격 상승여력에 대한 객관적인 가치 판단을 한다. 기간대비 수익률을 시뮬레이션해본다. 사연 있는 물건을 잡아라. 실거주자는 애매한 물건을 아주 싸게 사서 장기간 프리미엄 상승을 기다리는 투자도 가능하다. 투자자는 환금성이 중요하다. 물량 앞에 장사 없다.
합리적으로 수익을 내는 매도의 기술
상승여력에 대한 객관적인 가치 판단을 한다. 인근단지 분양가와 지역호재를 조사해야 한다. 본인이 가지고 있는 물건의 평형에 대한 수요와 공급 비율을 파악한다. 분양권 전문 중개인의 역할이 중요하다. 욕심을 버려야 한다. 사는 사람도 잘 샀다는 생각이 들어야 계약이 성사된다.
아파트 분양권 세금 관련
분양권 세금의 핵심은 취득세와 양도세이다. 취득세는 입주시점에 내며 등기 전에 매도할 경우에는 취득세를 내지 않아도 된다. 옵션가를 포함하여 취득세가 부과된다. 2021년 1월 이후에 취득한 분양권은 양도세 중과에 영향을 준다. 부부 공동명의를 하게 되면 과세 표준이 줄어 세율이 낮아지고, 기본공제도 추가로 사용할 수 있어 유리하다.
가장 좋은 절세의 기술은 비과세 요건을 충족하는 것이다. 기본적으로 1세대 1 주택이어야 비과세가 가능하지만 일시적 1세대 2 주택처럼 예외적인 경우도 있다. 국내 180일 이상 거주하고 9억이 넘는 고가 주택이 아니며 1세대 1 주택이고 조정지역의 경우 2년 보유 및 거주한다면 비과세를 받을 수 있다. 일시적 2 주택 비과세 요건은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득하고 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유했어야 한다. 조정 지역 지정 후 취득 시엔 2년 거주 요건이 추가된다. 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 비과세 요건은 정부정책에 따라 수시로 변경되니 최근의 규제 정책 원문을 통해 지역, 거주 요건 등 세부적인 사항을 확인해야 한다.