365일 꼬박꼬박 월세 받는 꼼꼼언니의 경매 재테크 365 월세 통장
부동산은 불황기에 사서 호황기에 팔아야 한다. 위기가 기회이다. 파는 사람이 많을 때 사야 저렴하게 살 수 있고, 사는 사람이 많을 때 팔아야 높은 가격에 팔 수 있다. 모든 투자의 성공 법칙은 '수요와 공급' 법칙에 기반한다.
충분히 감당할 수 있는 투자는 절대로 위험하지 않다.
모든 것을 가능하다고 생각하는 마음가짐, 포기하지 않는 긍정의 힘, 아무리 어려운 일도 결국에는 다 지나간다
부동산 경매는 매매시장의 흐름에 역행해야 수익이 크게 발생한다. 불황기에는 대출 감당 못한 우량물건의 수가 증가한다. 매매가의 하락 추세가 멈추고 보합세가 나타날 때가 가장 큰 수익을 낼 수 있는 시점이다.
우리 자신에게 자유를 주는 부의 시스템 만들기
첫째 지금 당장 절약과 저축을 시작하라. 최소 천만 원 이상의 종잣돈을 빠르게 만들어야 투자를 시작할 수 있다. 둘째 치열하게 부동산 공부에 매진하라. 셋째 직장에 다니면서 지속적으로 꼬마 아파트에 투자해 보라. 직장과 부동산에서 두 번 월급을 받는 '이중 시스템'을 구축해야 한다. 넷째 이렇게 모은 자금을 바탕으로 더 큰 금액을 부동산에 투자하라. 시세차익과 임대소득을 동시에 취하는 수도권 아파트와 수익형 부동산에 도전해 보라. 다섯째는 상가주택과 다가구주택, 더 나아가 꼬마 빌딩에 투자해 꼬박꼬박 월세를 받으며 지가 상승에 따른 안정적인 시세차익을 만들어내는 것이다. 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 단계별로 차근차근 투자 경험을 쌓아나가면서 스스로 리스크를 관리하는 능력을 키워야 한다. 높은 수익에 눈이 멀어 준비도 하지 않은 채 잘 알지도 못하는 투자에 뛰어들지는 말자. 최대한 다양한 소득의 시스템을 만들어 분산 투자를 하는 것이 가장 안전하게 부를 키워나가는 지름길임을 명심하자.
빠르고 안전하게 수익 보는 경매비법
첫째는 권리분석이 명확한 것부터 도전하라. 두 번째는 경매의 기본은 '현미경 현장조사'다. 무조건 수요가 많고 상대적으로 공급이 적은 곳을 찾아 확인하는 현장조사를 더 꼼꼼히 해야 한다. 셋째는 절대 로또를 찾지 않는다. 실패하지 않고 계속 즐겁게 수익 내고 싶다면, 큰 한 방을 노리기보다는 작은 알토란부터 차근차근 시작해보아야 한다.
반드시 수익을 내는 5가지 경매 투자 법칙
첫째 개발 호재보다 중요한 수요와 공급 법칙. 2년 후 시장이 어떻게 변화할지를 미리 점검하고 접근하라. 특히 미래에 공급될 물량을 늘 주시해야 한다. 2년 이내 매매를 1순위 목표로 세운다. 둘째 스마트&스피드 투자법. 투자 고수에게 미래 가치를 보는 안목을 배우자. 진정한 투자자라면 겉모습이 아닌 아파트가 지닌 '특급가치'를 꿰뚫어 볼 줄 알아야 한다(저평가, 접근성, 환금성). 사람이 안정감을 느끼며 편안하게 살 수 있는 집이 '오르는 집'이라는 사실을 알아야 한다. 명도부터 계약까지 무조건 빠르게 움직여라. 셋째 냉혹한 현실을 이기는 실전 투자 경험이 중요하다. 넷째 남도 '내 편'으로 만드는 파트너십의 기술. 부동산 투자자는 '제휴의 달인'이 되어야 한다. 다섯째 어떤 상황에서도 이기는 부자의 긍정마인드, 담대한 마음가짐. 끝까지 살아남는 사람이 최후의 승자이다.
꼼꼼언니의 돈 되는 아파트를 찾는 7가지 기준
꼬마아파트, 저평가 지역, 소액투자 가능지역(지방), 대학가(지방 국립 대학교), 산업단지, 고용 인구 증가 지역(공공기관 및 기업 이전 지역), 1인 가구 유입 지역. 제일 중요한 건 수요와 공급 법칙이다. 고용 인구가 늘어나는 지역의 아파트는 반드시 '돈'이 된다. 부동산은 '아이를 키우는 엄마의 입장'에서 보는 것이 가장 정확하다. 지방아파트는 학군이 좋아야 한다.
대출 이자 이상의 월세를 받으면서 1~2년 시세 상승을 기다렸다가 매매로 차익을 얻는 것이 가장 선호하는 투자 법이다. 투자할 때 2년 후 시장이 어떻게 변화할지를 미리 점검하는 습관이 필요하다. 주변에 신규로 분양하는 아파트가 있는지, 분양이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년과 내후년에 입주하는 물량은 어느 정도인지 알아보면 된다. 산업단지 확인 사이트(한국산업단지공단, 온 나라 부동산정보 통합포털)
365일 꼬박꼬박 월세 받는 8가지 경매습관
1단계 물건분석. 시장 흐름과 물건 가치를 동시에 보라. 하루 1시간 나만의 부자 수업(책 읽기, 경제신문 읽기). 하루에 경매정보지 물건 100개 보기. 그 집에 주로 살게 될 사람의 입장에서 살고 싶은 집이 좋은 집이다. 손품으로 감정평가서, 시세자료, 수요자료, 내부사진 확인하기. 2단계 현장조사. 현미경으로 관찰하듯 꼼꼼히 따져보자. 현장에서 '대화의 기술'도 중요하다. 점유자, 관리사무소장, 부동산중개사, 수리업자, 공무원, 그 지역 주민들 등 다양한 사람을 만난다. 아침 일찍 현장에 도착해 점유자를 만나고, 관리실에 들러 평균 관리비와 아파트 전반에 대한 정보 알아본다. 그다음 중개소에 들러 주변 아파트 시세와 수요를 조사하고 점심식사를 한다. 오후에는 관공서와 수리업체를 만나 부차적인 조사를 마치고 저녁을 먹으며 신중하게 투자를 고민한다.
점유자에게 사시는 데 불편함은 없는지, 수리할 곳 있는지, 아랫집에도 누수 문제없는지 물어보기. 3단계 입찰하기. 목표 수익률부터 확실히 정하라. 투자 수익률을 최소 15퍼센트 이상으로 잡고 들어갔다. 최근 낙찰가를 찾아 비교하기. 19,39,69 법칙. 최종목표는 낙찰이 아니라 낙찰 이후에 수익을 내는 것임을 기억하자. 4단계 경락잔금대출. 레버리지를 이용해 수익을 극대화하라. 경락잔금 대출 조건 체크리스트. 제2 금융권을 적극 활용하고, 최저 대출 금리보다 최대 대출 금액을 따진다. 다가구 주택을 담보로 대출을 받을 때는 '방공제'를 확인해야 한다. 중도상환수수료가 없고 채무 승계 시 상환 조건이 없는 상품, 만기 일시상환 상품이 좋다. 추가적으로 저렴한 소개 수수료와 이율이 낮은 곳, 감정수수료와 출자금, 공제금 등을 따로 받지 않는 곳, 화재나 건강보험 등 따로 상품을 가입하지 않아도 되는 곳을 찾는다. 경매 고수들은 대출이 안 되는 특수물건도 매수인이 인수하지 않아도 되는 권리를 찾아내어 입증하고 대출을 받기도 한다. 5단계 명도. 첫 방문 때 만나지 못했다면 연락처와 용건만이라도 간단히 쪽지로 남겨둔다. 강철 같은 정신력으로 무장한다. '싫다'라는 말을 확답으로 생각하지 말고 협상 과정의 당연한 단계쯤으로 생각한다. 투자에는 냉정한 판단력만큼이나 '진심'과 '온기'가 필요하다. 점유자의 입장에서 최대한 이해하려고 노력한다. 대화를 통해 점유자가 원하는 것이 무엇인지를 간파한다. 6단계 리모델링. 약간의 정성과 센스면 충분하다. 세를 놓을 집이라면 가격과 효율을 신중하게 결정해야 한다. 주방과 욕실에 많은 정성을 기울이는 것도 수익률을 높이는 팁이다. 리모델링이 잘 되어 있고 예쁜 집일수록 가장 빠르게, 가장 비싸게 매매된다. 7단계 매매임대계약. 욕심부리지 말고 목표 금액에 도달하면 곧바로 매매한다. 공급 초과가 예상되면 무조건 매매한다. 가치 투자할 물건은 5년 이상 보유한다. 매매는 원하는 타이밍에, 임대는 공실이 없도록 해야 한다. 능력 있는 중개사와 적극적으로 협력하라. 물건 많이 보유하고 있는 중개사에 먼저 내놓기. 8단계 절세. 모르겠다면 국세청에 물어봐라. 매매사업자는 필요경비 인정 범위가 넓고, 부가가치세 면세사업자를 신청할 수 있으며, 이월결손금 공제도 가능하다. 다주택을 보유해도 지방 3억 이하 주택은 양도할 때 주택수에서 제외된다.