아파트 청약 이렇게 쉬웠어 정리 3부 분양권 대출과 잔금납부방법
아파트 분양권 대출과 잔금납부 방법에 대해 정리하겠습니다.
목차
I. 아파트 청약 정리
II. 아파트 청약 중도금 대출
III. 아파트 청약 잔급 납부 방법
아파트 청약 정리
규제지역을 알아야 세금과 대출, 1순위 조건을 정확히 파악할 수 있다. 청약하려는 아파트가 조정지역인지 비조정지역인지 확인해야 한다. 특별공급은 세대를 기준으로 평생 1회만 사용할 수 있기 때문에 청약홈 마이페이지 화면에 제한사항이 표시된다. 청약 제한사항은 소중한 기회를 잃어버리지 않기 위해 청약하기 전 입주자 모집공고문을 통해 조건을 정확히 확인해야 한다. 입주자 공고 통해 전매 기간을 꼭 확인해야 한다. 전매기간이 짧을수록 투자수익률이 올라간다. 전매기간이 소유권이전등기 이후가 되면 투자로 접근하기 어렵다. 중도금 1차 납부 시점 이전에 전매가 가능하다면 투자자들이 많이 몰려 매도가 까다로울 수 있다. 전매기간을 계산할 때 기준이 되는 시점은 당첨자발표일(입주자 선정일)이다.
봄, 가을이 밀어내기 분양이 많아 경쟁률이 분산되어 기회가 올 수 있다. 정책으로 투자심리가 한풀 꺾여있다면 경쟁이 덜하니 이때를 노리자. 내 점수가 낮다면 눈을 조금 낮추고 당첨확률을 높여야 한다. 예비 당첨이라도 포기하지 않으면 기회가 온다. 최근 분양한 아파트의 경쟁률과 가점 커트라인을 확인해 당첨확률을 높이자. 경쟁률은 청약홈에서 청약일정 및 통계에서 확인 가능하다. A타입(판상형)이 B, C(타워형)보다 인기가 많다. 경쟁률보다 접수 건수가 중요하다.
부부 둘 다 청약 넣을 때 엔 일반공급에서는 가점 높은 사람이 넣고 특별공급에는 가점 낮은 사람이 신청해야 확률을 높일 수 있다. 청약은 나뿐만 아니라 가족 중 가점이 높은 사람이 있다면 활용하자. 중도금 대출 및 대금 납부 능력, 입주자 모집공고문의 특이사항, 수요 등을 고려하여 본인만의 당첨전략을 세울 수도 있다. 신축 아파트 주위의 구축 아파트 가격도 같이 오른다. 잔여세대 줍줍은 청약통장 없이 가능하고 만 19세 이상이라면 누구나 신청할 수 있다. 당첨 후 포기해도 불이익이 전혀 없고 계약금 마련과 중도금 대출, 주택 소유에 따란 세금 부분만 신경 쓰면 된다. 미계약분은 주택 소유로 인정되고, 미분양분은 주택소유로 인정되지 않는다. 사람들의 심리에 따른 아파트 시장의 사이클을 이해하면 어떤 상황에서도 물건의 가치 판단이 가능하다. 단점을 극복할 만큼 장점이 명확하다면 미분양 물건으로도 수익을 낼 수 있다. 미분양 계약 현장에서는 빠른 판단을 위해 먼저 본인만의 기준을 세워 두어야 한다. 피해야 할 부동산은 지역주택조합, 기획부동산토지, 분양 상가, 분양 빌라, 분양 오피스텔, LH 공공임대, 국민임대, 영구임대, SH장기전세이다.
가구, 전자제품, 욕실, 인테리어, 커튼 등 일반 옵션 금액은 취득세에 포함된다. 발코니 확장비용은 84 기준으로 1200~1500만 원이 적정하다. 평단가와 전세가가 높은 서울은 시스템 에어컨 설치를 추천한다.
아파트 청약 중도금대출
아파트 청약 중도금 대출은 분양가는 9억 이하 1인당 보증한도 5억까지 가능하다. 조정지역 1건, 비조정지역 2건 가능하니 조정지역부터 1건 받고 비조정지역 1건 받아야 한다. 대출조건은 세금과 더불어 정부에서 수시로 변경하는 정책이니 대출 전에 변경된 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다. 보증기관에서 보증해 주는 중도금은 80%이다. 1인당 보증한도 5억 넘으면 중도금 대출이 불가할 수 있으니 확인이 필요하다. LTV(LOAN TO VALUE RATIO)는 자산가치(아파트 가격)의 비율이다. DTI(DEBT TO INCOME)으로 빚의 비율이다. 일반적으로 잔금대출을 받아 중도금 대출을 상환하고 부족한 금액은 현금으로 납부하거나 임차보증금으로 마련한다.
아파트 청약 잔급 납부방법
아파트 청약 잔급 납부 방법으로는 실거주하는 경우 1 금융권에서 KB 시세 기준으로 잔금대출을 받는다. 월세 세팅 하는 경우에는 잔금대출받고 월세 세팅 후 월세로 대출이자를 충당한다. 전세 세팅하는 경우엔 늦게 전세를 계약해야 초기보다 높은 전세금을 받을 수 있다. 남들과 겹치지 않도록 3년으로 계약하면 만기에 경쟁 없이 원하는 가격을 정할 수 있다.